先日お友達から、こんな質問されました。
「住宅ローンの金利が1.5%なんだけど、これって高い?低い?」
お友達は借換を検討中で、
現在の金利が1.5%
残金1000万円くらい
残り返済期間が10年ちょいとのこと。
12月のフラット35の金利はこちら
このお友達は借換を考えてての質問だったので、私の返答は「高い」でした。
新規であれば、
・頭金有り無し
・返済期間が20年以下か21年以上か
で、借入金利が変わります。
新規で、頭金なし、35年間借入であれば、1.78%なので、1.5%の方が低いのですが
借換で20年以下ならば、1.27%なので、1.5%よりも低いのです。
借換の場合は、頭金あり(融資額9割以下)の金利適用になるので、返済期間によってのみ金利が変わります。
借換の場合は、上段のグリーンの欄の金利ということですね。
ただし、フラット35の場合、返済期間が最低15年からなので、15年未満の場合は借り換えができないということになります。(当初の借入期間が35年より短い場合は、返済期間を伸ばして借換できる可能性あり)
さて、実際に計算してみました。
金利 1.5%
残返済期間 15年
残返済金 1000万円
だとしたら…
借り換えには、諸経費がかかります。
(新しく借りる住宅ローンの融資手数料、抵当権抹消&設定等の司法書士代金、印紙代等)
※融資手数料は、借入金額によって変わります
その諸経費を入れず純粋に金利差だけならば、借り換え後の方が毎月の返済額等が下がるのですが、諸経費を含むと11万円ほど余計にかかるという結果になりました。
ということは、ずっと1.5%のままならば借り換えしない方がいいということです。
ただし、現在借りているローンが変動金利(固定期間選択変動金利も含む)で、数年後に金利が上がる場合はまた計算が変わってきます。
残り15年のうち、ラスト10年は変動金利の基準金利(2.475%)になった場合をみてみると
諸経費275,000円を差し引いても、約25万円は得をするという結果に。
借換は、①現在の金利、②残返済期間、③残金額 この3つによって試算の結果が変わります。
条件や過去の返済状況によっても、借換できる人とできない人もいます。
低金利の今だから…と借り換えが気になる方は、早めに試算して比較してみてくださいね!
借換の比較シュミレーションはこちらを使ってます。
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