低金利が続くここ数年。
「うちも借替えしたらちょっとはお得になるのかしら…。」
と考える方も多いと思います。
セミナーの時のアンケートにも、今から住宅を考えている人と、すでに購入済みで借替えがきになるという人は、半々くらいだからです。
借り換えが気になる人へ、借り換えのことをわかりやすく書いてみようと思います。
借換えは、丸1年以上返済してたらできる
滞りなく1年以上返済している方なら誰でも借替えできます。
ちなみにうちの弟は1年経ってすぐくらいに借替えしてます。
自分で計算したらお得だったからと、ちゃちゃちゃっとやってました。
借換えしても住宅ローン控除は継続して受けられます
よく質問されるのは「借換えすると、住宅ローン控除がなくなるんでしょ？」ということ。
住宅ローン控除とは、住宅ローン組んで最初の10年間、年末のローン残高によって所得税が控除されるってやつです。
条件はありますが、借替えして条件から外れる人はあまりいないと思うのでなくなる心配はしなくても大丈夫だと思います。（国税庁の借換えについてのページを読んでください→☆）
最初の10年間は残高の1％が控除対象になるので、できるだけ残高が高い方がいいので借換えや繰上げ返済はしない方がいいといいますが、借換えや繰上げ返済は早い時期にした方が得になるので、どっちが得か計算してみることをお勧めします。
借換えとは、今と違う銀行で借換えることを言う
「今の銀行に相談して、借換えた！」と言う方が稀にいらっしゃいますが、それは借替えとは言いません。
同じ銀行で行うのは、「プラン変更」です。
借り換えのルールとして、違う銀行で借り換えるとなってます。
変動金利→変動金利
変動金利→固定期間選択型
固定期間選択型→変動金利
変動金利→フラット35
固定期間選択型→フラット35
フラット35→フラット35
と借換えする時に返済プランも変更できます。
フラット35はフラット35へ借り換えができる
フラット35は、同じところでフラット35へ借換えができるんです。
せっかく全期間固定にしたから変更したくないので、借り換えできないと思っていた方は安心してください。
全期間固定のフラット35が数年前からも金利は下がってますので、0.2％でも0.3％でも下がっていたら一度相談してみてください。
総支払額が減るなら借換えどきです。
試算するだけして、得じゃなければそのままでいいのですから。
ご自分でもできますし、当店でも試算できますので。
借換えを検討する時、今の銀行に相談してはいけない
銀行は、住宅ローンの利息が利益となります。
たくさんの人に借りてもらいたいのです。
なので、借換え＝他の銀行に移る ということなので、どうにかして自分の銀行に留まってもらおうとします。
それがプラン変更の提案となるのです。
借換えて毎月の返済額が減るから…という理由なら金利を数％下げましょうと提案してくるかもしれません。
ボーナス払いの金額を変更することで毎月の返済額が下げれますよと提案してくるかもしれません。
もしも借り換えしたいけど今の銀行から変えられない理由がある方(身内が銀行職員とか)は、今の銀行のままで少しでもお得になるかもしれないなら、一度窓口で相談してみることをお勧めします。
ただし、借換えもプラン変更も手数料がかかる銀行がほとんどなので、その辺も相談時にしっかり確認しておきましょう。
銀行に縛りがない方であれば、
銀行や金利を調べて試算してみて
・どれだけお得になるのか
・自分たちにあった住宅ローンはどれか
を検討して借換え先を決めましょう。
借換えには手数料がかかります
借換えするのには、新しい銀行に払う融資手数料や司法書士に払うお金、印紙のお金など残高以外にお金がかかります。
借替えとは、
今の住宅ローンを一括返済して
新しく住宅ローンを借り直す
ということ。
なので、
新しい銀行に借りる為の手数料、抵当権を消して新しく設定する費用（司法書士の費用）、新しく書類を作るのでそれにかかる印紙代がかかります。
他には今の銀行に住宅ローンを一括返済する手数料がかかります。
平均的に残高3000万円以内で50〜60万円と思っていてください。
手数料が借入額に対してなので、残高がいくらかによって変わります。
これらの費用は、一般的に新しい住宅ローンの借り入れに含むことができるので手出しする必要はありません。
でも、
ということは、今の残高よりも借りいれる金額が高くなるということなので、
総支払額が得になるのか損になるのかをしっかり計算することが必要となります。
意識して気にして欲しいのは、総支払額
借りるときも、借り換えの時も、気にして欲しいのは総支払額です。
当店で住宅ローンの相談に来られる方にはお話ししますが、借りる金額に利息がついたものが総支払額。
自分が借りるお金よりも数百万〜1千万以上利息が付きます。
この利息、無駄に払うお金です。（私はそう思ってます）
手持ち金があったら利息は減らせます。
お金を借りなければ払わなくてもいいお金です。
でも、現金一括で家を買える人はめったにいません。（一般市民で若いとなおさら）
なので住宅ローンを組むことは仕方のないことだと思います。
だからこそ、将来を見据えて、身の丈にあった金額で家を建てることが大切なのです。
自分で判断できるように知識をつけてください
住宅ローンはわかりづらいです。
難しいと思います。
面倒臭いです。
銀行に言われるがままではなく、最低限話ができるように、言われていることがわかる程度の知識は持っておいて欲しいと思います。
大人もお金に関する勉強が必要だと思うのです。
住宅ローンをわかりやすく解説する勉強会やってます。
借換えの試算や今後の返済プランのご相談会もやってます。
気になった方は一度お話だけでも聞きに来てください(^_^)
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